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地产透视

房屋首购族的心声

购买第一间房子就像是第一次和心爱的人坠入爱河。在这段关系中所引发的化学作用,会激发夫妻间情感起落。而人生首次购屋者也可能发生同样的情况,首先必须对心仪的房子投入爱的种子,从而激发起在计划过程中所经历的心情感受,以满足您内心深处的渴望。 Chur Associates的合伙人Chris Tan表示,购屋者应在计划购买首间房屋之前做好一套心理准备。买家应该保持踏实的心态,根据自己的能力水平来寻找一些和能力相符的单位。 Chris补充说,在决定购买某个房产前,应该谨慎地计划财务实力和稳定性。在购买房屋过程当中包含许多隐藏费用,有兴趣的买家需要对非营利期的财务状况进行压力测试。他也重申:“如果您购买分层地契房屋(Strata Property),除了每月的银行供款,还必须准备支付每月的服务费。” MCM Homes Sdn Bhd物业市场经理Faye Go Yen Fei分享了她作为首购族的初次经历。Faye说道,“那一次是我第一次购买房产,当然感到非常紧张和兴奋。心中感到惊讶可以拥有如此昂贵的产业,因为我从没想过可以在30岁之前拥有属于自己的产业。”。 在考量到自己需要大笔资金来购买房产时,她决定转换工作。在目前的新公司工作了一年后,Faye开始对自己的收入感到满意,因此促使她决定购买自己的房子。 “我是一名房地产顾问,我一直在寻找并研究市场上有潜能的项目。如果发现某个项目拥有许多优惠的,还会建议朋友们购买。我相信购买房地产是最有意义的投资之一。” 目前在汇丰银行(HSBC Bank)工作并负责公司活动的Louis Ng表示:“我人生购买的第一间房屋就是公寓,这是我一生中所做的最重要决定。我感到很兴奋,但也为房地产投资的不确定性所困扰。但我希望自己的生活能够有所提升,于是说服自己将这一承诺作为我的第一步。” 他利用两年的时间从日常开支中省吃俭用,并从事兼职工作以赚取额外收入,最后成功储蓄了2万令吉。他严格控制自己的支出,并强迫自己每月节省1,000令吉至1,500令吉。 他的许多同事和朋友都已经拥有了产业,甚至有些将之转售以获取不错的利润。幸运的是,他有机会购买了一个公寓,同时意识到这将带来更高的升值潜能。他认为房地产投资比投资外币或黄金更安全。 至于来自Winson&Tan Advocates and Solicitors的Jason Chan律师,责在Bandar Tun Razak购买了他的第一个房产公寓。他表示因为自己是房产投资的初学者,对于房产买卖市场也缺乏经验,尤其是市场的不确定性,所以开始会有些困难。由于房屋贷款的偿还期可能会持续长达20到30年,因此应该进行周密的计划,否则分期付款可能会导致您一生的财务负担。

投资房地产是快速致富计划?

近来市场上出现太多的致富计划,基本上这些投资计划并没有完全把所有人变成富有,反之,更多的人变得更贫穷。这是非常可悲的,因为人们会把资金投入在这些项目的唯一原因,就是希望能够把艰难的生活变得“容易”(如果投资成功)。每个人都在思考“如果”,只要我能如此幸运地将自己迅速富有起来,那是多么令人振奋的事情! 那么,房地产投资是否一样?是的。无论是房地产投资、股票投资、或任何一种形式的投资都是一种投机计划。每个人都有一天会变得越来越富有。但真的有那么容易吗? 对我来说,只有房地产投资是可行的,为什么呢?因为我只吃饭、睡觉、谈论梦想和财富的事情。当我还是个小学生的时候,就开始培养起投资的兴趣,当时没有考虑房地产投资,但是对房地产开发非常感兴趣,最终我买了一些有升值潜能的房地产。 近来的房地产市场开始放缓,许多人也因此而‘烧伤’。因此,对于这些人来说,房地产市场是一种致富计划。但是对我而言,这只是一个下行周期,我已经做好准备等待适当的时机出现。 在这里我想举个例,在2013年我在柔佛州依斯干达(Iskandar)购入的一个项目。是的,我买入了依斯干达的产业,或许大家都在说整个地区都快濒临死亡了,许多人因此而都赔了钱。在2016年,发展商打电话给我,告知我是时候该移交我在那购买的2个单位的钥匙时,我感到一阵忧心。 但是,我知道我必须凭着我所有的知识和经验才能化解这次的挑战。在45天内,我的两个单位都成功出租给了一些非常好的租户,他们一直住到今天,并且每月都准时缴付租金! 在同一项目中,我知道其他业主在六个月后才能招来租户,并且遇到了很多问题,导致他们一直在抱怨,这和我的情况正好相反。 我做了什么不同的事情? 我清楚知道我的目标租户及其预算。由于我的单位是2卧室单位,因此目标住户是单身或夫妻、来自海外或外地工作的人。 因此,这意味着我需要充分布置起居室和一间卧室,因为他们既不想在家具上投资,也不会拥有自己的家具。 第二个房间没有家具,因为他们不需要,所以不必浪费钱。相反,他们可以根据自己的选择将其用作书房或杂物室。 我知道这楼宇是由投资者和自住业主所组成。 这点很重要,因为如果越多的投资者在同一个楼宇出现,那么在物业空置(VP)时,您将在出租或出售时面对更多的竞争者。 这意味着,如果我要吸引更高租金的租户,我的出租单位就必须拥有齐全的家具设备。因此,我必须在出现更多竞争者之前完成单位的装潢和家具布置。 我赶紧购置家具和电器(一天之内从五家不同的商店购买),家具购置以及装潢都在短时间内完成,连房产经纪也为此速度感到惊讶。租户都对我所布置的单位感到非常满意。 一切都归结为基本因素,您知道自己在做什么,为什么要这样做?我并没有声称自己完成了所有的工作,而是因为自己多与这行业仲经验丰富且知识渊博的朋友相处,这对如何管理出租产业很有帮助。 自2004年以来,我实际上一直在投资房地产。老实说,当我在起步阶段时,我所知甚少。实际上,我所知道的很多东西都是从反复经验中学到的。如果不是那些指导我的人,包括我的家人、朋友、和知识渊博的专家们,我不会走得那么远,也无法成为今天的我。 那么房产是一种致富的快速方案吗?根本不是,它是一个致富的缓慢方案,它只有在您知道自己在做什么并且与合适的人一起做的情况下才有效。对我来说,股票市场是一个快速变坏的计划,但这仅仅是因为我不知道它是如何运作的,而我尝试了几次都赔钱了。这就是为什么直到今天我坚持在投资房产! 祝大家学习和投资愉快!

投资REITS的八大理由

1. 由专业团队负责管理 一般上,REITS是由专业管理公司所经营,而该公司是由大马证券委员会(Securities Commission)根据“资本市场服务法”所授权,必须严格遵守证券委员会和大马股票交易所的规定。 2. 不同的投资组合 大马股票交易所有拥有多家REITS,可以提供投资者不同的产业投资组合,其中包括酒店、医院、办公室、工厂、零售房产等等。 3. 只需要很少的投资资金 不同于有形房地产投资,REITS只需要很少的投资资金,即可参与高质量的房产投资组合,并且藉由收取股息的方式,享有租金收益。 4. 容易交易 所有REITS都在大马股票交易所上市,他们就像普通股一样。每日的价格都透明,所有的买卖几乎可以立即完成,而交易成本也非常低。 5. REITS的派息次数 大部分的REITS都是按照季度派息,这与如同直接拥有房产并且向租客收租一样。 6. 独特的税收优势 税收优惠是投资REITS的主要吸引力之一。由于必须将至少90%的年度总收入分配给单位持有人,因此REITS本身可根据1967年“所得税法”第61A节免征收25%的公司税。与直接房地产投资相比,10%的预扣税率低且具有竞争力,在直接房地产投资中,租金按累进的个人税率征税,最高为25%。 7. 如同实体的房产投资 一些REITS有时表现得像个人房产投资者,该公司会根据适当的时间和价格选择调整资产组合。 8. 抗通膨 投资REITS是一项长期投资,并且背后有100%的资产支持。如果您将财产的价值看作是随着时间的推移而不断增加,货币价值是随着时间而减少,那么将您的钱留在银行中以赚取固定存款中微不足道的3-4%的利息是没有意义的。

外汇和房产投资者

房产投资者分为本地投资者与国际投资者。依据您的身份,可以采用不同的策略来考虑汇率对房产投资的影响。 外汇交易可以进一步分散投资组合,如果您是国际房产投资者,则不能低估这对您的投资策略有多大用处。外汇与投资国际房产之间的关系非常容易理解,通过详细调查,就有可能进行合理的投资。 在过去的一年中,全球货币市场大幅动荡,如果您是国际房产投资家,肯定注意到国际房产投资变得越来越昂贵。如果您在一年前投资美国房地产,您会注意到美元兑大部分主要货币已经走强。 这意味着仅仅一年后,您就可以出售您的投资,并且很有可能获得可观的利润。 另一方面,如果您在日本或欧洲投资,则可能不会像过去那样注意到这些货币对美元的大幅贬值,这意味着,如果您现在以日元或欧元出售了您的财产,您很有可能发现自己的投资有所损失。 至于马来西亚,若从国际投资者的角度来看,投资大马房产是具有吸引力的选择,因为在过去半年中,令吉兑所有货币都承受压力。国际投资者在兑换令吉时可以获得比预期更多的资金,这也意味着大马房产吸引国际投资者,有越来越多的海外投资者在大马投资也就不足为奇了。

再融资终极指南

房贷是一种独特的金融产品,因为它获得贷款的 抵押品是房产。房产价值会随着时间的推移而升值,而您的贷款也会随着时间而贬值。如果您的房产是资产,则可以为您带来正现金流。如何透过再融资来达到这一点呢?再融资的意思是偿还现有的房贷,再以新房贷来取代。 一般上,房产持有者或投资者再融资的原因如下: 1. 再融资以获得较低利率 如果其他银行能够为您提供低1%或2%的利率,您肯定会省去支付更多利息的费用。 这也意味着每月分期付款将会减少。 2. 缩短抵押贷款期限的机会 当您为房产进行再融资时,可以缩短房贷期限。 3. 有机会利用房产最新价值来筹措资金以购买新房产 为了购买新房产而将现有房产进行再融资必须慎重考虑。虽然把已经升值50%的房产套现听起来令人振奋,不过这些金钱必须用在购买资产上,以进一步创造更多收入或增值。 4. 债务合并 比起银行透支、自动贷款/车贷、信用卡或个人贷款相比,房贷是最便宜的融资产品。 5. 希望转换其他房贷产品(定期房贷、活性房贷以及半活性房贷) 如果您拥有浮动利率贷款(与基准利率(BR)或基准贷款利率(BLR)挂钩),但预计会有大幅度的加息(例如更高的OPR利率调整),那么,您可以将房贷再融资为固定利率贷款。如此一来,即使基准利率(BR)或基准贷款利率(BLR)增加,您的每月分期付款也不会增加。

增加客厅空间的十大魔法

藉由一些小魔法,您可以把客厅变成较大的休闲区,让自己、家人甚至是访客享用。以下是增加客厅空间的十大魔法: 1. 挂上大镜子 一般上,设计师会建议将镜子放置在较小的空间,以产生更大的视觉效果。例如,在客厅中央位置悬挂一片大镜会打造出一个宽敞的客厅区域。 2. 利用空间尺寸 每个客厅都有垂直和水平尺寸,尤其是在客厅天花板较高的情况下,您可以通过高耸的装饰来 扩大视觉效果,比如落地式窗帘是扩大视野的最佳方式。 3. 选择中性的颜色 中性颜色适用于墙壁、地板、天花板和家具装饰,从而在小客厅中营造出宽敞感。柔和色调(例如白色或米色)有助于反射光线并散发出优雅效果,营造出舒缓的环境。 4. 使用轻巧家具 当您在购买家具时,请选择外观轻巧而不是笨重的家具,否则会使空间显小而凌乱。 5. 腾出存储空间 选择带有内置存储空间的家具来收藏物品,比如拥有储物箱和小抽屉的茶几,可以让您的客厅看起来井井有条。 6. 填补角落 选择正确的家具来填补角落可以使客厅看起来更大,例如悬挂艺术品或摆放植物! 7. 使用无靠背沙发 传统沙发会占用客厅很大的空间,因此,建议尝试将无靠背的沙发放在客厅中间,以腾出空间。 8. 增加绿色植物 就跟墙纸和镜子一样,植物可以为客厅加分,在拐角处或椅子后方放置任何一种绿色植物,将给人一种客厅看起来更大的错觉。 9. 使用备用椅子 由于客厅空间很小,所以没有太多座位区,与其购买固定的椅子或沙发,不如在壁橱里放一些折叠椅,以便客人到访时可以让他们坐。 10. 移除沙发 有时,沙发不能在狭小的空间内有所发挥,如果您愿意接收新想法,不妨想一想在茶几旁放置几张扶手椅。这可以让您的客厅变得更宽敞。

五大装修帖士

澳洲第一的室内设计师 Sasha de Bretton 分享了为房产增值的五大装修帖士: 优美地板 进入任何房产时,第一眼看到的东西是地板。使用色彩丰富、深色和鱼骨形的木制地板可以为整体外观和风格增添魅力。因此,请务必选择带有仿瓷或大理石外观的瓷砖。 漂亮油漆 油漆可以柔化和温暖家里氛围,您可以使用全强度、半强度或四分之一强度来创建环境气氛。 您也可以通过强调要突出的某些重音墙来凸显墙壁。 厨房 在门使用三到四种材料,或者以两种色调混合。使用木纹将厨房以不同的颜色框起来,以补充厨房的外边缘,并在顶部和下方框起来,以在炉灶台后面创建一个框架。材料和颜色的巧妙混合,以及厨房岛上的灯饰和吊坠,可以带来惊喜。 浴室 浴室需要豪华的感觉,因此请使用大理石或者瓷器外观,以获得永恒与精致的酒店面貌。如果您选择采用现代风格,则选择看起来现代、都市且时髦的瓷砖以得到抛光的混凝土外观效果。 墙壁 使用墙纸、层压板或木材面板以及背面的金属激光切割屏幕来打造房间的焦点。 您可以在墙壁添加很多“令人惊叹”的因素,但只需将其保留为两到三个即可。 不妨也装饰休息室的墙壁、餐厅或主床头上的墙壁。

产业是负债或资产?

不是只要拥有房产就能赚钱,您还必须具备房产管理知识和商业敏锐度。在商业世界里,是否成功与金钱有关,关乎到您的利润空间和实际所赚到的钱。 一个成功的房产投资是要确保资产仍然是资产,并且为您带来正现金流。 当房产需要维护时,或者您无法出租时,这些房产就是负债。换句话说,它为您带来负现金流。 如果您正在支出自己的现金,不管未来的增值空间潜力多么乐观,请摆脱它。如果您必须为此付出资金,那您就只是在玩盈亏平衡的游戏。 我们正在谈的是选择合适的房产,以确保您的资产不会变成负债。当然,谨慎的房产管理也会降低其风险。 有智慧的房产管理是成功的关键,您不需要拥有大量的资金即可免费获得财务。关键在于您用自己的房产做些什么,即使只有精心挑选几个物业,也可以创造日常工作以外的收入方式。 要在房产投资成功,那你必须选择正确的资产,并且进行有效管理,以确保您可以最大程度地投资。拥有很多房产并不同于赚很多钱,但是积极有效地管理投资组合所花费的时间将获得回报。 因此,请集中精力管理和充分利用现有资源,因为这是一盘成功生意的基础,而不是投资组合的规模。

小心错误的假设

投资者再寻求资本增值时,其中最大的两个假设如下: 当你要出售房产时,一定会有买家。 买家愿意支付比你购买时更高的价格。尽管这些预期非常普遍,不过,人们常误以为房地产价格只会不断上涨,因此造成房子跌价时被套牢。 历史证明,当市场急剧上升然后萎缩时,事实并非如此。以澳洲某个矿业城镇为里,市场修正高达50%甚至更高而缩减了利润,造成某些投资者积欠的钱超过了房产价值。那些可以度过市场低迷的人可能可以迎接未来市场的复甦,而对于那些被迫出售房产的投资者则造成毁灭性的财务结果,甚至是破产。 城市地区是否会发生这么大幅度的市场调整吗?答案是-是的。投资者可以去研究美国(2007年至2012年),越南(2012年至2013年)以及全球其他许多地方的情况,便可以了解到,没有哪个国家,州属或地区可以免于房产价格下滑。 市场崩盘的先兆是卖方数量远多于买方。如果这种情况逐渐发生,那么市场调整可能需要几个月才能完成。如果突然发生,也许是由于大规模失业或利率所带来的冲击,那么这种转变可能会突然发生。 显然,您永远希望自己买到的房产不会碰上市场修正,而保护自己的方法就是学会辨识和了解不断变化的市场迹象,并且密切注意非理性行为。非理性行为的发生率越高,价格的涨跌幅度就越不稳定。

Bandar Sri Sendayan:创育环境,丰饶生活

达城(Bandar Sri Sendayan)位于芙蓉(Seremban)西部,是一个由金群利集团(Matrix Concepts Holdings Bhd,MATRIX)所开发的6000英亩永久产权城镇,不论是在国内或国际上都享誉盛名。 截至2019财年,金群利集团已成功在大马和澳洲完成并交付了超过10,224间住宅和商业产业,该集团在截止2027年,正在进行与未来项目的发展总价达150亿令吉。 达城的发展从2006年开始,它是一个以宁静与热带生活为灵感的城镇。该城镇由住宅、商业、工业、休闲和机构产业所组成,为一个自供自足的城镇。 达城的发展总值估计为81亿3000万令吉,位于大马宏愿谷(Malaysia Vision Valley)的成长区,预计到了2027年竣工时可以容纳12万人口。 长期发展项目由已完成的几个部分所组成,包括住宅区、商业区、Matrix Global学校、d'Tempat俱乐部、26英亩的Sendayan绿色公园、X极限休闲运动公园及d'Sora精品酒店。 创立该俱乐部的目的是为了满足当地与附近居民对运动和休闲的需求。更令人振奋的是有地住宅的居民也可以享受多种设施,其中包括奥林匹克规格的游泳池、水上健身馆、健身房、室内网球场、室内羽球场、桌球场、10球道保龄球馆、儿童玩乐室、阅览室、水疗中心、宴会厅、会议室和餐饮店 。 目前,达城正在兴建8,000间住宅单位和97间商业单位。在不久的将来计划推出Merchant Square购物中心、住宅和商店办公室以及半独立式厂房。 该城镇也提供多种类型的房产,其中包括单层和双层排屋、半独立式住宅,并且计划推出度假式别墅。 每个项目都是经过精心布局与规划,具有强烈的独特性,并且讲究实用性。此外,灵活的布局也可以防止未来进一步翻新和扩建所带来的麻烦。该住宅区的其中一项规划是干溼厨房分离。拥有一间可以容纳双人床的客房;适用于空间规画的L型楼梯;挑高天花板;以及附有浴室的四间卧室。 基于安全和保安是重要的考量,达城提供了最先进的安全措施与流程,包括对保安人员进行背景调查、闭路电视监控、巡逻人员,以确保居民在任何地方都感到安全。 请放心,一旦踏入达城,您将受到良好的保护。