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地产透视

房屋首购族的心声

购买第一间房子就像是第一次和心爱的人坠入爱河。在这段关系中所引发的化学作用,会激发夫妻间情感起落。而人生首次购屋者也可能发生同样的情况,首先必须对心仪的房子投入爱的种子,从而激发起在计划过程中所经历的心情感受,以满足您内心深处的渴望。 Chur Associates的合伙人Chris Tan表示,购屋者应在计划购买首间房屋之前做好一套心理准备。买家应该保持踏实的心态,根据自己的能力水平来寻找一些和能力相符的单位。 Chris补充说,在决定购买某个房产前,应该谨慎地计划财务实力和稳定性。在购买房屋过程当中包含许多隐藏费用,有兴趣的买家需要对非营利期的财务状况进行压力测试。他也重申:“如果您购买分层地契房屋(Strata Property),除了每月的银行供款,还必须准备支付每月的服务费。” MCM Homes Sdn Bhd物业市场经理Faye Go Yen Fei分享了她作为首购族的初次经历。 Faye说道,“那一次是我第一次购买房产,当然感到非常紧张和兴奋。心中感到惊讶可以拥有如此昂贵的产业,因为我从没想过可以在30岁之前拥有属于自己的产业。”。 在考量到自己需要大笔资金来购买房产时,她决定转换工作。在目前的新公司工作了一年后,Faye开始对自己的收入感到满意,因此促使她决定购买自己的房子。 “我是一名房地产顾问,我一直在寻找并研究市场上有潜能的项目。如果发现某个项目拥有许多优惠的,还会建议朋友们购买。我相信购买房地产是最有意义的投资之一。”   目前在汇丰银行(HSBC Bank)工作并负责公司活动的Louis Ng表示:“我人生购买的第一间房屋就是公寓,这是我一生中所做的最重要决定。我感到很兴奋,但也为房地产投资的不确定性所困扰。但我希望自己的生活能够有所提升,于是说服自己将这一承诺作为我的第一步。” 他利用两年的时间从日常开支中省吃俭用,并从事兼职工作以赚取额外收入,最后成功储蓄了2万令吉。他严格控制自己的支出,并强迫自己每月节省1,000令吉至1,500令吉。 他的许多同事和朋友都已经拥有了产业,甚至有些将之转售以获取不错的利润。幸运的是,他有机会购买了一个公寓,同时意识到这将带来更高的升值潜能。他认为房地产投资比投资外币或黄金更安全。 至于来自Winson&Tan Advocates and Solicitors的Jason Chan律师,责在Bandar Tun Razak购买了他的第一个房产公寓。他表示因为自己是房产投资的初学者,对于房产买卖市场也缺乏经验,尤其是市场的不确定性,所以开始会有些困难。由于房屋贷款的偿还期可能会持续长达20到30年,因此应该进行周密的计划,否则分期付款可能会导致您一生的财务负担。

购买建设中的房产项目

在考虑建设中(undercon)的房产项目时,无论是住宅或商业房产,发展商会分阶段来推介。例如,第一阶段先以较低的价格推介项目以达到刺激市场的效果。 住宅房产 通常,房地产发展商在第一阶段所推介的房产,其数量和每平方尺价格都会比后来推介的阶段更便宜。接下来推介的阶段不会比较便宜,因为投资者都希望争取到一个单位,以低价入场,追求最高的投资会酬率(ROI)。早期买家都倾向于低楼层的单位,因为每增加一个楼层,价格都会提高。 以低于市价进场是获得良好投资回报率的因素。不过,人们要考虑到房产的增值潜能。如果这些房产可以在短、中期内升值,那么即使错过前期推介阶段,也可以在之后购买。把我们的资金投入在有潜能的房产,比在早期投入不良的房产还要安全,投资者还是可以在后期阶段获得回酬。 商业房产(店铺) 但是,对于城镇中的商业房产,则不能使用同样的方法。越早购买店铺可能带给投资者更高风险,因为没有人租用店铺开店,尤其在还没有居民迁入该地区的时候。 店铺投资者除了需要持有更长的时间,也需要准备更多资金来缴付每月房贷。此外,他们也容易受到其他店铺的竞争,因为所有房东都希望在最短的时间内把店铺出租。 想象一下,如果在后期阶段投资商业房产,您可能会买到更高的每平方尺价格,但会让那些仔细观察当地城镇的投资者,考虑得更加周全,因为先前推出房产的商业环境已经获得了证明 。 结论 一个更成熟的居民社区将转化成更稳定的经济活动,确保为下一个潜在的店铺投资者带来较低风险的租金回报。从以上这些观点出发,精明的房产投资者可能需要精心考虑“入场阶段”,而不要盲目地倾向于房产发展商在早期推介阶段所提供的诱人价格。

综合房产发展的最大卖点

综合房产或混合房产发展是一种城市开发的项目,把住宅和商业房产融合在同一个区域。它可以是一栋大楼、一个城市里的大厦或整个城镇。综合房产需求高的原因如下。 便利 综合房产项目最吸引人的原因是地理位置,通常,这些房产靠近学校、诊所、图书馆、公园和商店等便利设施。这有助于居民节省时间和金钱,因为他们不需要到很远的地方即可抵达自己的办公室或购买日常用品。 更多人潮 综合房产项目能够吸引更多人潮,此外,当地居民或上班族的购买力,将对这里的商业租户和企业带来利益。 相对优质的物业管理 由于综合房产包括了住宅和商业房产,因此需要更完善的管理服务来满足社区的不同需求。因此,这里会有相对优质的管理服务,提供更有品质的租户,更短的房产空置周期,以及更佳的流程和整体支援。 丰富的生态系统 在大多数情况下,综合房产发展代表了一个封闭式的生态系统,每个区域互相支援。 在这种生态系统中,如果一个区域的价值上升,其他区域的价值也会上升。 吉隆坡Mont'Kiara的Publika就是一个成功的综合房产例子。较低楼层包含了商业区,例如Publika购物中心,而较高的楼层包括了住宅单位。 在英国、新加坡、香港和加拿大等已发展国家,所有的一级CBD(中央商务区)都是综合房产发展,这是无法避免的趋势。今天,每个人都讲求便利,让人们可以在同一个地方生活、工作和休闲娱乐。因此,投资者不妨注意这股全球趋势吧!

买房4P考虑因素

在购买房产之前,人们想到的是地点、地点和地点。不过,除了这个因素之外,您也必须考虑到这四个因素:人潮、价格、政策、偏好。 People人潮 很多人潮代表着房产的需求量高。我们可以尝试透过Google搜索有关该地区的总人口和人口统计信息,也可以开车到附近看看有没有人潮不断的购物中心?观察店铺正在营业或挂牌等着出售。顺便打听未来是否有新建学校,另外,是否有其他的指标性品牌,比如星巴克、麦当劳,甚至全天都很忙的24小时营业的嘛嘛档?这些都是支持我们购买的因素。 Price价格 当投资者在有地房产与公寓之间做出选择时,如果两者的价格相似而且都在附近,毫无疑问,有地房产是最佳选择。不过,价格将继续改变房地产投资的决策。 Policy政策 如果政府制定某些政策,那将会“鼓励”每个人乘坐公共交通工具。现在,已经开始有人提出在市中心征收更高的停车费,甚至类似新加坡开车进入市中心的过路费建议。虽然,目前没有任何迹象表明这种情况会很快发生。不过,我们也注意到,新产业的发展项目审批正在调整中,面向公共交通的发展项目具有更大的灵活性。 Preference偏好 每个人都在谈论以公共交通为导向的(transit-oriented development,TOD)发展项目。许多房产产专家透露,在LRT、MRT或KTM旁置产已经是他们的必备选择。而许多年轻专业人士已经习惯了公共交通,因为他们的办公室和房屋就在附近。如果人们使用汽车的偏好不变,那TOD产业项目就会失败。

投资产业,不可不知产业盈利税!

产业盈利税(RPGT)是大马内陆税收局(LHDN)所征收的一种资本增值税。简单的说就是出售土地或房产所产生的净利税。 RPGT通常分为3类: 个人(公民和永久居民) 个人(非公民/外国人) 企业公司 在2019年之前,大马公民或永久居民在首个五年内出售产业,都将被征收RPGT。有赖在2019年财政预算案中宣布的这项新措施,马来西亚公民在第六年(或之后)脱售房产的话,必须支付5%的产业盈利税。 而从2019年1月1日起,外国人和企业公司的盈利税将从原本的5%增加至10%。 新税率如下: 甚么情况可以豁免? 大马公民或永久居民终身可获得一次产业盈利税豁免。 如果资产是由马来西亚公民捐赠者作为礼物转移,两者关系需为丈夫和妻子、父母和子女或祖父母与孙子女。 免除利润的10%或每笔交易10,000令吉(以最高者为准) 可扣税费用 脱售财产所产生的任何附带费用(如下)可以从所获得的盈利中扣除: 律师费、会计费,估价师费等。 房地产费(销售佣金) 行政费 维修或翻新以维护或为物业升级,例如室内设计、宜家家具以重新包装房屋 维护或捍卫资产所有权或权利的成本 广告宣传费用 什么是允许损失? 如果在评估年度内有不止一项房产交易,只要两笔交易都属于同一年,那么单笔交易所产生的任何损失都可以抵销另一笔交易,并产生获利。

油价创下自2016年新低,大马会不会遭遇经济衰退?

2020年3月9日,布伦特原油期货价格跌至每桶31美元!根据报导,由于上周石油输出国组织(OPEC)成员未能就提高油价达成共识,沙地阿拉伯打算通过增加日产量200万桶来打击竞争对手,并且不折扣给大客户以作为报复。 在此之前,俄罗斯发表声明表示,每桶45美元的油价仍然足以维持该国经济。不过,之前曾有报导指出,原油价格每下跌1美元,将对该国国库造成高达3亿令吉的影响。尽管OPEC与其成员国正在应对由新冠肺炎病毒所引起的需求疲软,但我们要问的是,这有没有可能是未来强劲石油市场(价格稳定,而不是需求)中的短暂插曲。 昨天全球股市急剧下跌无疑令人感到震惊,并且引发出经济是否衰退的疑问。近年来,不断飙升的股市确实显示着,也许有一个经济泡沫正在破裂。 马来西亚经济似乎稳定,而债务的增加某方面也地支撑了股市。在纳吉政权时期,大马联邦政府的赤字被用来刺激经济。 最近,我阅读了Christopher Knowlton的《Bubble in the Sun》,讲述1920年代美国佛罗里达州房地产的繁荣与萧条。当巨大飓风摧毁了大量房产,泡沫也被刺破。 新冠肺炎病毒是否会引发新一波的经济衰退,油价暴跌或两者都有? 首先,很重要的一点是在新冠肺炎病毒爆发之前,油价并不“低”,还比历史水平高一些。 在世界油价历史上有3次大崩盘:1866年、1985年和2014年。 自从约2004年以来,即使在2014年油价下跌之后,油价仍远远高于历史平均水平。就像农民期待农产品价格一样,该行业总是沉浸在“高价格是常态”的信念。 当油价超过每桶100美元时,行内只有少数的人会承认,短暂的供应中断是导致油价上涨的原因。另一方面,与1985或2014年相比,2019年的油价显然更接近历史常态,这是现代历史上三大主要价格崩溃中的两次。 这种情况有点让人想起1998年,当时油价已经很低,下跌了约三分之一,部分原因是经济疲软,还有沙地阿拉伯和委内瑞拉之间的价格战。 而这一次,新冠肺炎病毒、沙地阿拉伯与俄罗斯之间的斗争,造成了令人难以置信的油价下降局面。这意味着经过一段时间的国际重击,他们将会达成新协议,价格将会在很大的程度上获得恢复。 另一方面,现实的情况是虽然伊朗和委内瑞拉的供应几乎全部减产,但巴西、圭亚那和挪威的原油产量增加和传统供应增加,导致市场供过于求。 这意味着现在市场的情况类似2014年,压力不是来自油价,而是来自非OPEC成员的供应,这或许意味着石油价格下跌的时间可能会更长。 结论 目前与1986年或1998年之间的巨大差异是,市场存在着大量且数量不断增加的较高供应成本。 这把我们带到了问题的关键! 显然,沙地阿拉伯并不希望长期处于低价状态,但是俄罗斯人是否正在逃避援助OPEC,还是他们认为油价真的过高? 可以探讨的是,他们可能只是想避免来自其他出口商的持续压力,因而以抑制供应来支撑价格,但他们也可能试图让美国页岩气领域陷入永久性下跌。也许在伤害或帮助特朗普总统的连任竞选。 但是无论如何,几乎可以肯定的是,今天原油市场将在不久的将来逆转。它是否会像2014年那样影响大马房地产市场呢?我不这么认为。 请记住我说的话,在接下来的几周内,我们将会看到沙地阿拉伯和俄罗斯达成新协议。我的朋友,这只是政治!

您只要这样做,就能提高租金!

房产一直被认为是最佳和最安全的投资工具,主要是因为它是有形资产,而且有很大可能的会随着时间而增值。更重要的是可以为人们创造固定收入─租金。 不过,大马最近的毛租金收益率(Gross rental yield)有所下滑,从2011年的5-7%滑落至3-4%。出租房产变得越来越竞争,业主在租金方面也慢慢失去谈判的筹码。投资者不能再依赖价格或地点来找房客。 目前是租客的市场,以下有几个方式可以取悦他们: 聪明地翻修 虽然提供租金的第一件事是让房屋看起来很新而且经过翻修,不过,不是所有的翻修都能带来现金。不要在无形的室内设计花费不必要的金钱,请把更多精力放在客厅。当你刚进门时,它可以让人留下深刻的第一印象。第二是厨房,有快乐的妻子,才有幸福的家,你说对吗? 摆设有品味的家具 带家具的房产肯定比空房有更高的租金。基本的衣橱、床、沙发、餐桌和椅子等家具应该要有。另外一点是要考虑到大马的天气,安装吊扇和冷气的房东肯定会可以获得更高租金。其他家电比如洗衣机或冰箱,不仅会让您提高租金,也能帮助您轻松找到租客! 出租房间 您可以把房子出租给多位租户,以获取最大回酬,同时因为低租金,也让你更容易找到租客。您只需要进行一些改造,增加多一点家具,管理更多租户。从长远来看,您将能够更快地达到理想回酬。这个方法很适合靠近教育机构或办公大楼的房产。 对儿童友好的房子 对于父母来说,每个月花多一些点钱来保护孩子非常安全而值得。当然,改造房子会花费您更多的钱,例如选择防止儿童从阳台掉落的栏杆,防刮擦家具,但作为回报,您潜在租户的范围更广了。 短期租金 短期租金可能会比长期租金带来更多回酬。如果您能确保有稳定的入住率(附近有热门景点),不妨考虑这个选项。

买房要不要考虑塞车?

很多人因为某房产周遭的交通容易塞车,而决定不购买。我非常不同意这个观点。基本上整个巴生河流域到处都塞车。以Kampung Kerinchi为例,尽管居民不断抱怨交通拥挤,但这也没有影响该地区的住宅需求。 根据马来西亚汽车协会(MAA)数据,汽车销量按照年下降了34%,公共交通的使用率稳定增长,相信以后有大部分的人完全不在乎交通是否拥挤。 行程时间 我认为购买房产时应该考虑的是行程时间,比如说从家里都公司的时间,而不是距离。另外一点必须注意的是交通阻塞有时候和行程时间不一定有很大的关系。 如果你是在容易发生塞车的地区,距离办公室只有20分钟路程;或者是在没有交通阻塞的情况下,距离办公室时间却是1个小时,两者并不可以拿来直接比较。 懊恼 无可否认,交通阻塞是一个很懊恼的过程。不过,如果拒绝购买房地产只是为了避免塞车,这是一个非常主观的决定,不过这个论点看起来似乎合理。也许有些人会认为这个观点站不住脚,但对于一部分的人来说,这确实是一个破坏交易的关键。 投资注意事项 我强烈建议购屋者在考虑房产时,应该考虑的是行程时间,而不是交通阻塞。请想象以下,在生死攸关的情况之下,如果要花半小时才能到达医院,那是多么可怕的事。 如果您正在考虑容易发生塞车的地区置产,我强烈建议您先租下附近的房屋,以深入了解特定区域的塞车时间表。如果计划得好,提前5分钟离开房子可能会造成10分钟的差别。

拿到新家钥匙后,一定要这样做!

很多投资者拿到新家钥匙后,就急着装修,没有仔细检查房屋是否有瑕疵或缺陷。要知道新家是有“保修”期的,如果在这段期间发现有问题,可以要求发展商修复。 保修期有多久? 土地住宅的个别地契(individual title)和共管公寓分层地契(strata title)分别是拿新家钥匙后的 24个月和36个月。 当你拿到新家钥匙时,请携带这些工具。以下是一些清单: 新家钥匙 房屋买卖合约 卷尺 胶带或标签贴纸 马克笔 笔记本 照相机 应该要检查的事项: 电器和家用品牌和型号跟买卖合约是否吻合(冷气、风扇、冰箱、电磁炉、抽油烟机、花洒、水槽、水龙头、马桶) 插座 厨柜和台面是正确的材料 检查完所有事项后,请检查所有安装的灯具是否正常运作。打开所有水龙头和花洒,并冲洗所有马桶,同时检查水压和排水情况。 检查施工瑕疵: 检查房屋各个角落是否有干水泥、清漆或油漆的痕迹。 敲打每个瓷砖,如果听到空心声音,请将它放入维修清单上。 检查所有门、门框、铰鍊和旋钮,以确保没有凹痕、刮擦或错位,可以正确关闭它们并使其与钥匙吻合。请尝试多几次,对窗户也采用同样的检查方式。 确保滑动门窗上的玻璃碎片没有破裂。 确保浴室的化妆镜没有裂缝。 检查屋顶和墙壁是否有洞、损坏或油漆瑕疵。 检查地砖、浴室墙砖和厨房后挡板是否未对准。 轻摇阳台上的栏杆,以确保安装正确而且牢固。

长期被忽略的投资项目─土地

说到房产,一般投资者只想到公寓、排屋、商业产业如办公室或店铺,然后就此打住。其实,原始土地(raw land)是时常被忽略的投资项目。 可用原始土地已经非常稀少,地球上现有的原始土地,正是人类使用后所剩下的。如果要增加土地面积,则必须填海,这是一个成本相当高的活动。 无可否认,大马人口一直在增加。根据大马统计局人口普查预测,到了2040年,大马人口将增加1000万(35.0%)至3860万。房地产发展商一直在寻找最佳地库,以打造一个城镇。 根据理财专家KC Lau,投资地皮拥有三个好处: 低风险:请想象假如你的土地遭到炸弹攻击,之后它还是一片完整的土地。 创造最大化价值的弹性高:你可以在地皮上计划你心目中的房产项目。 土地是有限资源:供应不会增加(除非填海),不过人口正在增加! 在决定投资土地之前,最重要的步骤是投资前进行可行性研究,评估土地的因素包括土地面积、数量、售价、位置、类型和周遭环境。 投资土地1:10 法则: 土地投资的本质不是需要大量的资本,而是目标。当你看到土地,心中一定要有目标。土地投资者的心目中一定要有1:10 法则。 举例: 土地成本 VS 发展总值(GDV)= 1:10 营运资本 VS 利润 = 1:10 一般上的基准比例是1:10。换句话说,每投资1令吉,我们必须期望获得10令吉的回酬。要如何实现,那就要看如何建构交易。 要获得土地的投资回酬,你必须了解这是一个长期的计划。越靠近黄金地段,其价格越高。如果您具备开发土地的知识、技能和网络,投资土地完全没有任何不利的地方。