Property Insight > Strategy > Covid19 : Apa yang perlu dijangka dalam pasaran hartanah ?

Covid19 : Apa yang perlu dijangka dalam pasaran hartanah ?

Bagaimana pasaran hartanah menunjukkan reaksinya semasa sejarah pandemik besar-besaran seperti ‘Spanish Flu’ yang berlaku pada tahun 1918?

Adakan harga rumah menjadi sangat murah?

Jawapan ringkas kepada soalan berkenaan adalah ia sulit untuk diperkatakan.

Huraian panjang kepada soalan berkenaan adalah ia amat sulit untuk diperkatakan.

PENGENALAN

Jumlah individu yang terbabit dengan pandemik yang sedang berlaku iaitu COVID-19 bukanlah hanya satu-satunya aspek penting sebaliknya kos yang terkesan dengan penularan berkenaan juga penting bagi pihak kerajaan dan ketua perniagaan taksirkan walaupun ia begitu sukar untuk dikira.

Masalah yang berlaku dalam menganalisa pasaran perumahan semasa pandemik ini adalah setiap wabak membawa kesan ekonomi yang berbeza bergantung kepada unsur yang ada penyakit yang terbabit.

Mari kita kaji beberapa contoh pandemik yang pernah berlaku sebelum ini. 

  • KESAN WABAK HITAM

Wabak ini menyerang mereka yang sama ada terlalu muda atau terlalu tua. Daripada sudut pandangan ekonomi, ia mencipta kejutan kepada rantaian bekalan pekerja. Selain daripada kekacauan umum, ia bermakna kerosakan ekonomi tidak akan kelihatan selama beberapa tahun sehinggalah generasi muda mencapai umur bekerja.

  • KESAN ‘SPANISH FLU’

Wabak ini menyerang golongan dewasa muda yang sihat dan ia menyebabkan kesan serta-merta ke atas bekalan pekerja kerana pesakit yang dijangkiti tidak boleh bekerja. Disebabkan oleh kekurangan pekerja, ia mencetuskan beberapa pemacu ekonomi. Bekalan pekerja yang kurang berbanding permintaan yang tinggi telah menyebabkan kenaikan gaji berlaku. Kenaikan gaji membolehkan pekerja berbelanja dengan lebih tinggi per kapita dan ia mengimbangi permintaan yang berkurangan akibat kematian yang ramai.

  • KESAN SARS

Pada awal 2003 semasa SARS merebak, kebanyakan daripada wilayah di China berada dalam perintah berkurung. Beijing dikawal ketat pada masa itu.

  • Pusat hiburan, pusat membeli-belah, kemudahan sukan berbumbung, pusat teater dan panggung wayang ditutup malah 80 peratus daripada bilik hotel lima bintang kosong tidak berpenghuni.
  • Di Malaysia, Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) pada masa itu susut daripada 6.3 peratus pada 2020 kepada 4.7 peratus pada 2003 semasa kemuncak penularan SARS
  • Sektor pelancongan ke Malaysia susut 70 peratus dan KDNK negara terkesan sebanyak AS$400 juta pada tahun berkenaan.

Bagaimanapun, menjelang November 2003, indeks KLCI meningkat sebanyak 19 peratus berbanding sebelum penularan wabak SARS. Antara kaunter kukuh termasuklah penghasilan sarung tangan getah, teknologi dan hartanah (+36 peratus, manfaat daripada kadar faedah yang rendah)

BAGAIMANA DENGAN COVID-19

Coronavirus adalah wabak maut yang pertama kalinya dikesan di China dan ia seakan mimpi buruk kepada penduduk dunia. Pada awalnya, ia menyerang individu dengan antibodi yang rendah seperti pesakit kencing manis, kanser dan warga emas. Bagaimanapun, dalam laporan berita terbaharu, terdapat juga kematian yang dicatatkan daripada individu yang sihat.

Dengan lebih 11,948 kes positif dan lebih daripada 259 kematian di China dan beberapa kes lain yang dilaporkan di 27 negara lain, COVID-19 telah menjadi punca kebimbangan di semua pelusuk dunia.

FAKTA MENGENAI PELABURAN HARTANAH DI CHINA

Pelabur di China aktif mengembangkan operasi mereka di luar negara dengan melabur dalam pembangunan hartanah komersil dan kediaman. Dalam satu tinjauan pada 2018, satu pertiga daripada hartawan China mempertimbangkan untuk berpindah ke luar negara.

Jumlah pelaburan hartanah China di peringkat antarabangsa berkembang daripada AS$5 bilion pada 2010 kepada AS$123.3 bilion pada 2018. Malaysia juga turut mendapat manfaat daripada pelaburan China. Malaysia menjadi destinasi kegemaran bagi pelabur China.

Bagi mendapatkan pendidikan yang lebih baik, persekitaran yang lebih sihat dan peningkatan gaya hidup, aliran masuk wang dari China ke dalam pasaran hartanah di Malaysia sudah tentu memacu pertumbuhan hartanah di beberapa bandar di Malaysia. 

KESAN COVID-19

PENURUNAN DALAM PEROLEHAN AIRBNB

Pemacu terbesar yang mengubah ekonomi semasa pandemik bukanlah kematian atau morbiditi tetapi peralihan risiko disebabkan oleh pertukaran tingkah laku seseorang bagi mengurangkan risiko mereka dijangkiti COVID-19.

Orang ramai kini mula bimbang untuk pergi bercuti kerana takut jangkitan boleh berlaku.

  • Perolehan AirBnB akan terjejas teruk memandangkan pelancong dari China sebelum ini menyumbang 4% pada 2003 dan meningkat lebih empat kali ganda kepada 19% pada 2019.
  • Pembangunan AirBnB seperti The Loft, Sutera Avenue, Sky Suite atau Expressionz yang berpaksikan pelancongan AirBnB juga akan terjejas daripada aspek kadar penghunian.

PENURUNAN DALAM KADAR FAEDAH

Terdapat kemungkinan bahawa Bank Negara yang mengurangkan pengurangan Kadar Dasar Semalaman (OPR) sebanyak 25 mata asas pada dua minggu lalu mungkin akan mengurangkan lagi kadar utama pada 3 Mac.

  • Sejarah menunjukkan bahawa Bank Negara telah mengurangkan kadar semasa SARS dan saya percaya COVID-19 ini turut mencetuskan beberapa lagi pengurangan OPR dan ini memberi tekanan kepada Kerajaan untuk meningkatkan perbelanjaan fiskal.

PENURUNAN DALAM PASARAN SEWA LOT KOMERSIL

Bandar Semporna di Sabah telah menikmati hasil sewaan yang cukup lumayan selama tiga atau empat tahun kebelakangan ini disebabkan kebanjiran pelancong China.

Sewa kedai yang sebelum ini hanyalah RM2,000 sebulan sudah meningkat perlahan-lahan mencecah RM10,000 sebulan dalam tahun kebelakangan ini. Jika pandemic ini berterusan, ia akan memberi kesan besar kepada pemilik perniagaan untuk terus beroperasi dengan sewaan yang tinggi. Situasi ini juga terpakai kepada semua sewaan kedai komersil di kawasan pelancongan seperti di Pulau Pinang dan sebagainya.

PENURUNAN DALAM PERMINTAAN HARTANAH

Pada 2003, syarikat penerbangan Singapore Airlines telah mengurangkan kapasitinya kepada 71 peratus dan menawarkan 6,600 kakitangannya cuti tanpa gaji. Pandemik ini akan sentiasa menjejaskan perniagaan yang bergantung kepada pekerja atau pelanggan yang bergerak dari lokasi A ke lokasi B.

FedEx berhadapan dengan penutupan lapangan terbang dan penurunan transaksi perniagaan dan menanggung kerugian semasa penularan wabak SARS. Situasi yang sama juga terjadi kepada Estee Lauder yang menjual produk kosmetik di Hong Kong, Singapura, China dan lapangan terbang bebas cukai yang lain.

Dalam dunia yang sentiasa tersambung ini, seorang petani yang mengalami demam di wilayah Hubei boleh mengurangkan pendapatan pengendali bagasi di Kuala Lumpur dan penyambut tetamu di Semporna.

Dalam tempoh yang singkat, mungkin hanya beberapa jam atau hari, sesuatu perkara yang terjadi di sesuatu lokasi boleh juga merebak ke lokasi yang jauh darinya.

Situasi ini akan menyebabkan kurangnya pendapatan bagi ramai orang dan mengurangkan kemampuan dalam memiliki hartanah.

KESIMPULAN

Pandemik global yang berlangsung selama setahun boleh mencetuskan kegawatan global terbesar, berikut amaran daripada laporan World Bank.

  • Sekiranya pandemik berada pada skala jangkitan demam Hong Kong pada tahun 1968-1969, ia boleh menyebabkan KDNK dunia merosot sebanayk 0.7 peratus.
  • Jika ia berada pada skala demam Asian pada tahun 1957, ia mungkin menghilangkan KDNK sehingga 2%.
  • Dan jika ia menjadi seburuk demam Sepanyol pada tahun 1918-1919, ia akan mengurangkan hasil ekonomi dunia sebanyak 4.8% dan menelan kos lebih daripada AS$3 trilion.

Secara umumnya, negara sedang membangun akan terjejas teruk kerana kepadatan penduduk yang tinggi dan kemiskinan memberikan impak kepada ekonomi.

Majoriti kerugian ekonomi tidak berpunca daripada sakit atau kematian tetapi ia berpunca daripada apa yang Bank Dunia sifatkan sebagai “usaha untuk mengelakkan jangkitan: mengurangkan penerbangan, mengelakkan pelancongan ke negara terjejas dan mengurangkan penggunaan perkhidmatan seperti restoren, pengangkutan awam dan perbelanaan runcit bukan keperluan.

#propertydoctor #wuhanvirus #realestateanalyst

 Oleh: DR VICTOR GAN

Share it:

Image here

If you have any suggestions on this article, please send to editor@propertyinsight.com.my.

Comments

comments